REPÚBLICA DE COLOMBIA
MINISTERIO DE COMERCIO, INDUSTRIA Y TURISMO
SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO
RESOLUCIÓN 13385 DE 2008
(30 Abril)
Por la cual se resuelve un recurso de reposición
EL SUPERINTENDENTE DELEGADO PARA LA PROPIEDAD INDUSTRIAL
en ejercicio de las facultades que le confiere el artículo 14 del decreto 2153 de 1992,
CONSIDERANDO
Radicación No.: 06108664.
LA SUPERINTENDENTE DELEGADA PARA LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR
En ejercicio de sus facultades legales, en especial las conferidas en el artículo 29 de decreto 3466 de 1982 y artículo 145 de la Ley 446 de 1998, y
CONSIDERANDO
PRIMERO: Que la Superintendencia de Industria y Comercio, mediante resolución No. 30668 de 24 de septiembre de 2007, impuso a la Sociedad Inmobiliaria IRCA S.A. una multa por la suma de cuarenta y tres millones trescientos setenta mil pesos ($43.370.000), equivalente a cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, e impartió la orden de corrección de la información de los proyectos inmobiliarios que estuviera comercializando y los que se pretendieran comercializar a futuro, de manera que quedaran plenamente determinadas el área privada, el área construida y el área total; con la correspondiente diferenciación en relación con las áreas comunes de uso exclusivo asignadas a cada unidad inmobiliaria, en el término perentorio de quince (15) días siguientes a la ejecutoria de dicha providencia.
SEGUNDO: Que la resolución referida fue notificada el 2 de octubre de 2007 al Doctor OSCAR FERNANDO OLAYA BARÓN y la abogada ALEXANDRA PATRICIA CASTRO RODRÍGUEZ, apoderada de la entidad sancionada, interpuso y sustentó oportunamente el recurso de reposición contra la misma.
TERCERO: Las razones en que se fundamentó el recurso interpuesto se resumen a continuación y, respecto de los mismos, el Despacho expondrá sus consideraciones simultáneamente.
1. En cuanto al error.
La impugnante inicia por definir el contenido de la palabra “error”, con el fin de entender en qué circunstancias puede el consumidor ser inducido al mismo. Adujo que el significado que dicho vocablo trae en el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española es el de “concepto equivocado o juicio falso”, concluyendo que estas características deben ser entendidas como una “discordancia que se presenta en el sujeto, entre la realidad y el concepto que se forma a partir de la contemplación del mundo exterior”.
Al respecto, agregó que no le asistió razón a este Despacho al establecer, mediante la resolución recurrida, que la publicidad de las unidades de vivienda empleada por IRCA S.A., induce a error a los potenciales compradores de las mismas, por cuanto, a su juicio, en cada una de las etapas de la relación negocial, la sociedad procedió siempre respetando y acatando los postulados de la buena fe y transparencia, ya que dio indicaciones suficientes sobre los proyectos de vivienda, correspondientes a los apartamentos 701 y 904, indicando que los mismos contaban con áreas de 142.61 mts.2, sin que de alguna forma se pudiera entender que los metros ofrecidos en la respectiva publicidad correspondían a áreas exclusivamente privadas o se hiciera diferenciación alguna entre estas y las comunes de uso exclusivo.
Arguyó que la sancionada no realizó un ofrecimiento en el cual se estableciera que el precio de las unidades de vivienda estaba determinado en consideración al número de metros cuadrados, es decir, que la información publicitaria se refería a unidades de vivienda con un área construida de 142.61 mts.2, reputándose la misma en cuanto al uso total mas no a la disposición. Concluyó al respecto, que no es posible, como lo pretendió el Despacho, determinar que la sociedad indujo a error a los compradores por no especificar las medidas referidas, pues lo ofrecido en relación con las áreas totales de los apartamentos es lo que en efecto se buscó formalizar mediante la suscripción de un acuerdo de voluntades en ese sentido.
Finalmente, en lo que tiene que ver con el punto expuesto, la sancionada adujo que esta Superintendencia incurrió en una confusión respecto del derecho de propiedad como tal y los atributos del mismo, por cuanto, si bien este derecho entraña atributos de ejercicio, como son los de uso, goce y disposición en cabeza de su titular y la sola existencia del derecho presupone, en stricto sensu, la de tales atributos, no se predica dicha situación de los mismos respecto del derecho, es decir, si se tiene el uso, goce y ejercicio sobre un bien, no es presupuesto obligado que exista en cabeza de quien está ejerciendo dichos atributos sobre el mismo, la titularidad del derecho de dominio.
Ahora bien, considera el Despacho que en la propaganda empleada por la sancionada, se visualizaba, en lo que atañe al caso concreto, una oferta de 10 apartamentos con un área de 142.61 mts.2 cada uno, sin especificar en ningún momento qué porcentaje comprendía el área exclusivamente privada, como la propia sancionada lo afirmó. En este punto, contrario a lo manifestado por la empresa investigada, esa información le indica indiscutiblemente al cliente potencial que el área anunciada es sobre lo cual ostentará un derecho real de dominio y no que dentro de lo descrito se encuentra una parte correspondiente al área común, sobre la cual el comprador potencial podrá disfrutar del goce y no de la disposición.
Por lo tanto, es lógico que el quejoso, así como las otras personas interesadas en el proyecto, fueran inducidos a error, pues el promocionar una unidad de vivienda con determinado número de metros cuadrados, a la cual se le asigna un precio, produce en el cliente una apreciación de la publicidad que resulta ser contraria a la realidad, es decir, de acuerdo con la propia definición que la impugnante trae del vocablo “error”, el comprador se forma un juicio falso en lo que respecta a lo ofrecido por la inmobiliaria, por cuanto, de acuerdo a la lógica en la materia, queda atraído por lo ofrecido y en el momento de concretar su interés, lo hace pensando en que lo que va a adquirir mediante el pago del precio exigido y bajo un derecho real de propiedad, es el área promocionada.
En lo que respecta a lo afirmado por la recurrente en cuanto a que la totalidad del área ofrecida fue lo que se trató de concretar en un acuerdo de voluntades, el Despacho considera que el hecho de que el prometiente comprador hubiera suscrito el documento teniendo claridad sobre la información en ese preciso momento, no subsana la publicidad engañosa que la inmobiliaria promocionó, pues es claro, al observar dicho documento, que la información contenida en el mismo no corresponde a la ofrecida por la sancionada mediante las piezas publicitarias que empleó, en las cuales simplemente se aludía a un número de metros cuadrados y se promocionaba un precio respecto del mismo, provocando en el cliente el entendimiento de que lo ofrecido era el área sobre la cual tendría un derecho real de propiedad.
Finalmente, en cuanto a lo afirmado por la inmobiliaria, respecto a que esta Superintendencia incurrió en una confusión en lo que tiene que ver con el derecho de propiedad en stricto sensu y los atributos del mismo, considera el Despacho que no hubo ningún tipo de yerro en las consideraciones hechas, por el contrario, es claro, como lo afirmó la impugnante, que sobre un bien que se ostente el derecho de dominio, también se predicarán los atributos del mismo, como son los de goce, disfrute y ejercicio; igualmente, el Despacho tiene absoluta claridad en cuanto a que hay bienes, como los comunes no esenciales (parqueaderos y terrazas), sobre los cuales el propietario de un bien de carácter privado tendrá los derechos de goce y disfrute, mas no el de disposición.
Así pues, lo que llevó a la Superintendencia de Industria y Comercio a imponer la sanción pecuniaria a la Inmobiliaria IRCA S.A. no fue una confusión entre los conceptos descritos, por el contrario, la claridad sobre los mismos conlleva que sea notorio el engaño en que se hizo incurrir a los compradores, por cuanto no es aceptable que se ofrezca un bien con un área determinada y, posteriormente, cuando se busca concretar el interés que se produjo en el cliente potencial, se brinde una información, no sólo más detallada, sino contraria a lo manifestado en la campaña inicial. Precisamente, teniendo en cuenta los conceptos referidos, lo lógico es que la inmobiliaria hubiera especificado desde el primer momento que el precio cobrado no correspondía a un área de 142.61 mts.2 sobre la cual el comprador pudiera tener el goce, ejercicio, disfrute y disposición de un derecho real de propiedad.
2. Postulado general de diligencia.
Afirmó que este principio debe estar presente en todas las relaciones obligacionales que surgen de los acuerdos de voluntades y, por lo tanto, el mismo está radicado en cabeza de las partes que intervienen en la celebración de los distintos negocios jurídicos. Agregó que la parte quejosa no fue lo suficientemente diligente para comprender tanto el alcance del negocio jurídico celebrado, como sus elementos constitutivos, actuando de forma negligente y descuidada al no realizar actos encaminados a resolver sus dudas; no ocurriendo lo mismo respecto de la sancionada, pues aseguró que la misma, en aras de prestar un mejor y eficiente servicio a sus potenciales clientes, el 27 de octubre de 2006 solicitó concepto a la Curaduría Urbana No. 3, con el fin de aclarar lo relacionado al cuadro de áreas de los apartamentos 701 y 904, cumpliendo, a su juicio, no sólo con el deber de información, sino además con el de diligencia y prudencia en la realización de sus negocios.
En lo que respecta al tema expuesto, considera el Despacho que no son de recibo los argumentos de la sancionada, por cuanto, exigirle al comprador que sea diligente y que procure resolver las dudas que puedan presentársele frente al negocio que quiere celebrar, no equivale a engañarlo e inducirlo a error para posteriormente excusarse en el hecho de que el mismo no fue lo suficientemente diligente para entender lo ofertado. Es más, la inmobiliaria tiene la carga de la buena fe y transparencia dentro de lo que ofrece al público y la información suministrada debe ser suficiente y veraz, de tal forma que las dudas que surjan en los futuros compradores sean mínimas y no el resultado de la falencia en la que incurrió la inmobiliaria al brindar una información no sólo incompleta sino que falta tajantemente a la verdad, como es la de ofrecer un área correspondiente a una unidad de vivienda, a determinado precio, para posteriormente concretar el negocio con base en la misma suma, pero sobre un área inferior a la ofrecida, resultante de sustraer de la inicial la correspondiente a bienes comunes de uso exclusivo.
En este punto entonces, se considera que tampoco le asiste razón a la recurrente en sus afirmaciones.
3. De la ignorancia de la ley y su tratamiento en el ordenamiento jurídico colombiano.
Comienza por reiterar la impugnante que, en el presente caso, no nos encontramos frente a un evento en el cual se hubiere inducido a error al comprador, sino “frente a un claro e injustificado desconocimiento, por ignorancia, de la Ley 675 de 2001”. Afirmó que la constructora tuvo un comportamiento conforme con las normas jurídicas que rigen la materia, esperando que las otras personas que intervinieron en el negocio, como la quejosa, conocieran y acataran también la normatividad del Régimen de Propiedad Horizontal.
Adujo que la ley referida hace una distinción entre bienes comunes esenciales y no esenciales, así como también define los comunes de uso exclusivo, manifestando que la publicidad empleada por IRCA S.A. no estuvo alejada de la realidad, sino que por el contrario, dio a conocer que el área total de la unidad de vivienda era de 142.61 mts.2, teniendo en cuenta que una persona que conociera las normas vigentes en el tema de propiedad horizontal podría comprender que el remanente entre dicha área y la total privada, correspondía a bienes comunes de uso exclusivo, sobre los cuales, si bien no se pueden realizar actos de disposición, se asignan a los propietarios de bienes privados para su exclusivo uso.
Afirmó que este Despacho incurrió en un “craso error” al citar en la resolución recurrida los conceptos de consumidor medio y racional, por cuanto, de acuerdo a su parecer, los mismos no tenían cabida debido a que, por mandato expreso, todas las personas en el territorio nacional están obligadas a conocer la ley, sin especificar si se trata de un consumidor medio, racional o común. Agregó que el comprador debe conocer el tratamiento que la Ley 675 de 2001 le da a los bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal y no puede excusar su ignorancia respecto de la ley afirmando que la constructora quiso inducirlo a error.
Los argumentos expuestos por la inmobiliaria en este punto son ciertos parcialmente, por cuanto es correcta la premisa que predica que la ignorancia de la ley no es excusa para infringirla o, lo que sería en este caso más preciso, para desconocerla y no acatarla. Ahora bien, como se expondrá a continuación, no es aplicable al caso sub exámine el hecho de que lo ocurrido entre la inmobiliaria y el quejoso se debe a que este último desconoció la ley que rige la materia y por este motivo estuvo en desacuerdo con lo ofrecido por la sancionada, queriendo excusar su error en una falta de veracidad en la información brindada por parte de la empresa.
El artículo 22 de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, define los bienes comunes de uso exclusivo, así: “Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. (…)
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.” (Subraya el Despacho).
De la definición transcrita se colige que dentro de los bienes denominados como comunes de uso exclusivo, encontramos los parqueaderos y las terrazas de las unidades de vivienda, lo cual sólo indica que la persona que conozca esta norma sabrá sobre qué tipo de bienes tiene el derecho real de propiedad y sobre qué otros podrá hacer uso de los atributos de goce y disfrute mas no de disposición.
Al hacer una lectura completa de la ley sobre propiedad horizontal, es claro que este Despacho no incurrió en un yerro al traer a colación, dentro de la resolución impugnada, los conceptos de consumidor medio o racional para hacer ver que la publicidad empleada por la sancionada es de carácter engañoso, toda vez que ningún tipo de consumidor o potencial comprador, conociendo más que someramente dicha ley, hubiera podido inferir que dentro del área ofrecida por la empresa a un precio determinado, se debía discriminar lo correspondiente a terrazas y/o parqueaderos para concluir que el precio que se llegara a pagar en el negocio por celebrar, correspondería a un área menor que la descrita.
4. Conocimiento del quejoso respecto del negocio que celebró y las condiciones del mismo.
Comienza la impugnante por precisar que el 15 de julio de 2005, se suscribió una promesa de compraventa entre su representada y el quejoso, en la cual se estableció que el objeto de la misma eran los apartamentos 701 y 904, ubicados en el proyecto “Torres de la Cabrera”, los cuales contaban con un área total de 142.61 mts.2 y un área total privada de 126.68 mts.2, además con una terraza, dos parqueaderos y un depósito, como bienes comunes de uso exclusivo. Agregó que en el parágrafo noveno de dicho documento, se estableció que con la firma del mismo, los prometientes compradores manifestaban entender y aceptar que durante la construcción del proyecto podían surgir cambios menores en el diseño y medidas del apartamento, los cuales serían debidamente informados.
Concluyó en el tema que, de haber estado en desacuerdo, el quejoso debió manifestarlo y, de ser necesario, abstenerse de suscribir el documento referido.
En este punto, considera el Despacho que, tal y como ya se afirmó, lo consignado en la promesa de compraventa firmada por el quejoso es precisamente lo descrito por la impugnante, sin embargo, la suscripción de dicho documento por ambas partes no subsana el engaño en el que la inmobiliaria incurrió respecto de lo que ofrecía a sus futuros clientes, por cuanto los mismos se interesaron en concretar el negocio descrito debido a la información suministrada a través de las diferentes piezas publicitarias empleadas por la empresa.
En lo que atañe a esta Superintendencia en la resolución del presente recurso, no es de vital importancia que el comprador hubiere aceptado las condiciones del negocio pactado mediante el documento referido, pues lo que verdaderamente interesa al presente estudio es el hecho de que la sancionada incumplió flagrantemente las normas que protegen al consumidor en lo referente a que deba brindársele una información veraz y suficiente mediante la publicidad de bienes y servicios que lleguen a ser adquiridos por el mismo.
Así pues, el artículo 14 y 16 del Estatuto de Protección al Consumidor le imponen una carga a quien pretenda desarrollar una publicidad y brindar una información a través de la misma, como es que sea veraz y suficiente, es decir, que al momento en el que llegue a concretarse cualquier oferta que se brinde al público, la misma corresponda a lo inicialmente manifestado, pues el interés del comprador fue atraído debido a lo publicitado y no es de recibo que posteriormente las condiciones de lo ofertado cambien, aunque después de conocer la información final, se suscriba un documento en este sentido. Lo que interesa al examinar el tema de la publicidad engañosa es que la información suministrada no haya coincidido con la realidad de lo que se llegue a celebrar.
Es preciso en este punto citar lo que al respecto dispuso la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 13 de diciembre de 2001, al referirse al tema de la publicidad engañosa en la etapa precontractual del negocio: “cuando la invitación a contratar se realiza por conducto de una publicidad no puede, no debe, descartarse un eventual daño a sus destinatarios y su condigna reparación, si es que publicidad tal no se hace con apego a la sinceridad y seriedad que es de esperarse, de modo de inferir que la confianza del consumidor ha sido traicionada.
“(…) y el decreto 3466 de 1982, que en lo pertinente prescribe que toda información que se de al consumidor acerca de los componentes y propiedad de los bienes y servicios que se ofrezcan al público ´deberá ser veraz y suficiente` (…), puede válidamente ubicarse en la fase precontractual, por cuanto esta comprende, reitérase, un conjunto de relaciones y de contactos entre las partes, cuya relevancia puede ser diversa, según el avance de la negociación”.
Así pues, es de vital importancia que siempre, bajo cualquier circunstancia, se brinde una información veraz y suficiente a los consumidores, máxime cuando se trate de una oferta con base en la cual el potencial comprador concreta su interés más allá de la etapa precontractual de un negocio jurídico.
5. Proporcionalidad de la sanción impuesta.
Manifestó que este Despacho impuso una sanción pecuniaria muy elevada, teniendo en cuenta que, a su juicio, la resolución que la fundamentó no contiene explicaciones detalladas sobre la decisión. Por lo anterior, consideró que la descripción de los fundamentos en los cuales se basó esta Superintendencia para imponer la multa debe ser ampliada o, de lo contrario, el acto administrativo estaría incurso en una de las causales de anulabilidad, relacionada con la insuficiencia de la motivación en el mismo.
La resolución mediante la cual este Despacho sancionó a la Inmobiliaria IRCA S.A. estuvo suficientemente motivada al respecto y no es cierto, como lo pretende la recurrente, que la misma adolezca del defecto de falta de motivación en un acto administrativo que conllevaría a declarar la nulidad del mismo. El hecho de que la sancionada no comparta las razones de esta Superintendencia para haber llegado a la decisión tomada, no quiere decir que la misma adolezca de la referida motivación.
Concluye el Despacho que pese a que son suficientes las explicaciones ofrecidas en el acto impugnado y que llevaron a la imposición de la multa, en la presente resolución se controvierten todos y cada uno de los argumentos de la empresa, con lo cual queda más que cumplido el deber de la Superintendencia de Industria y Comercio de motivar los actos con base en los cuales impone sanciones y, además, lleva a cabo el ejercicio del poder de policía que le fue conferido mediante el Decreto 3466 de 1982.
Así las cosas, tenemos que los argumentos esgrimidos por la impugnante no desvirtuaron los fundamentos que se tuvieron en cuenta para proferir la resolución que ahora se recurre.
En mérito de lo expuesto, se
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Confirmar en todas sus partes la resolución número 30668 de 24 de septiembre de 2007, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
ARTÍCULO SEGUNDO: Notificar personalmente el contenido de la presente resolución al Representante Legal de la Sociedad Inmobiliaria IRCA S.A. o a quien haga sus veces, entregándole copia de la misma e informándole que contra ella no procede recurso alguno por encontrarse agotada la vía gubernativa.
ARTÍCULO TERCERO: Comunicar el contenido de la presente resolución al Representante Legal de la Sociedad Inversiones Papina S.A. o a quien haga sus veces, en su condición de denunciante.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
Dada en Bogotá, D.C., a los
La Superintendente Delegada para la Protección del Consumidor
MARÍA TERESA PINEDA BUENAVENTURA
NOTIFICACIÓN:
Sociedad Investigada: Inmobiliaria IRCA S.A.
NIT.: 830.008.470-6
Representante Legal: Ricardo Ulloa García
Identificación: C.C. 3.228.082
Apoderada: Alexandra Patricia Castro Rodríguez
Identificación: C.C. 52.355.375 / T.P.: 135.802
Dirección: Av. Calle 72 No. 6-13, Piso 14
Ciudad: Bogotá D.C.
COMUNICACIÓN:
Sociedad reclamante: Inversiones Papina Ltda.
NIT.: 830.076.694-9
Representante Legal: Edmundo Castro Escamilla
Identificación: C.C. 19.136.759
Dirección: Cra. 7 No. 85-73
Ciudad: Bogotá D.C.
JSA
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Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. M.P.: Manuel Ardila Velásquez, exp.: 6775. 13 de diciembre de 2001.
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