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Santa Fe de Bogotá, 

 

Apreciado señor:

Nos referimos a su comunicación de la referencia en la que nos consulta si constituye competencia desleal el arriendo para algunos fines de semana, vacaciones, etc, de casas y apartamentos en municipios turísticos en contraposición con el comercio organizado de hoteles y similares. Sobre el particular nos permitimos manifestar que en los términos en que se ha presentado la consulta no existen elementos de juicio suficientes para estudiar el asunto planteado en su solicitud. No obstante nos permitimos hacer las siguientes observaciones:

1. Actos constitutivos de competencia desleal

De conformidad con la ley 256 de 1996 están prohibidos todos los actos de competencia desleal, los que define como " todo acto o hecho que se realice en el mercado con fines concurrenciales, cuando resulte contrario a las sanas costumbres mercantiles, al principio de la buena fe comercial, a los usos honestos en materia industrial o comercial, o bien cuando esté encaminado a afectar o afecte la libertad de decisión del comprador o consumidor, o el funcionamiento concurrencial del mercado.(1)"

Así, la misma ley señala como actos de competencia desleal los siguientes: actos de desviación de clientela, de desorganización, de confusión, de engaño, de descrédito, de comparación, de imitación, la explotación de reputación ajena, la violación de secretos, la inducción a la ruptura contractual, la violación de normas y los pactos desleales de exclusividad(2).

Quienes ejercen actos de competencia desleal buscan disputar la atracción de la clientela mediante actos o medios censurables, contrarios a los usos y costumbres mercantiles, es decir utilizando medios fraudulentos o torcidos(3).

De lo mencionado en su comunicación no puede deducirse qué acto o hecho de competencia desleal se constituye por el arriendo de casas o apartamentos para vacaciones en municipios turísticos, teniendo en cuenta que los servicios prestados por los hoteles son distintos del alquiler de apartamentos o casas para recreación, pues ellos incluyen además del alojamiento otro tipo de contraprestaciones tales como el servicio de restaurante, que no ofrecen los segundos ya que aparentemente sólo se limitan al arriendo de un bien inmueble con lo cual en principio no violan disposiciones legales, ni utilizan medios fraudulentos o torcidos para ejercer su derecho sobre la propiedad.

Teniendo en cuenta que en la actualidad la palabra hotel no se encuentra definida en las leyes que reglamentan la materia debemos acudir a los principios de interpretación de la ley contenidos en el código civil entendiéndolas en su sentido natural y obvio(4), por lo tanto, de la definición de hotel se infiere que son actividades distintas pues éstos son la figura moderna de la fonda(5), que se define como el "establecimiento público donde se da hospedaje y se sirven comidas, es de categoría inferior a la de Hotel, o de tipo más antiguo", y del hostal que es la "casa donde se da comida y alojamiento mediante pago"(6), de dónde se desprende la hostelería como el "conjunto de servicios que proporciona alojamiento y comida a los huéspedes y viajeros mediante compensación económica"(7), en la que eventualmente se prestan servicios adicionales.

2. La propiedad

De conformidad con lo señalado en el artículo 669 del código civil, la propiedad es "el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno." Lo anterior se traduce en la facultad que tiene el propietario para usar, gozar y disponer del bien(8), con la limitación de la prevalencia del interés público sobre el interés particular.

3. Conclusión

Teniendo en cuenta que el usufructo de la propiedad sobre un bien particular, es distinta de la prestación de servicios turísticos y hoteleros, no consideramos en principio, que el arriendo de las casas y apartamentos por una temporada turística constituya competencia desleal, pues de los datos relacionados en su comunicación no se encuentra que en el ejercicio de tal derecho se actúe de manera desleal, ya que tal actividad se realiza de acuerdo con la ley, y que en la actualidad no existe norma alguna que prohiba su ejercicio.

Ahora bien, si pese a lo anterior, usted considera que existe competencia desleal en la situación analizada es necesario que nos envíe la siguiente información, con el fin de hacer el estudio correspondiente al caso en particular:

1. Nombres, apellidos, identificación y domicilio del denunciante

2. Nombres, apellidos, identificación y domicilio del posible denunciado

3. Descripción clara de los hechos

4. Mención expresa de la norma presuntamente violada

5. Certificado de existencia y representación de los sujetos en conflicto

6. Poder, si actúa por medio de apoderado.

En los términos anteriores damos respuesta a su solicitud con el alcance previsto en el artículo 25 del código contencioso administrativo.

Atentamente,

 

 

CARMEN LIGIA VALDERRAMA ROJAS
Jefe Oficina Asesora Jurídica

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1.  Artículo 7 ley 256 de 1996

2.  Artículos 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ley 256 de 1996

3.  Ibarra, Gabriel. Principales Diferencias entre las Prácticas Restrictivas de Comercio y las Prácticas Comerciales Desleales. Seminario Internacional de Aplicación de la Política de Competencia a Nivel Internacional en el Ambito Nacional. Superintendencia de Industria y Comercio. 1998. Página 408.

4.  Artículo 28, código civil: "Las palabras de la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en estas su sentido legal."

5.  Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual. Editorial Santillana. Tomo II. Página 325. "·Hotel: "Fonda de Lujo", según el decir de la academia; pero en verdad no constituye sino la moderna denominación de las antiguas fondas, albergues, hosterías, posadas y mesones con gradación en comodidades y aspectos desde la suntuosidad de un palacio hasta la miseria de ventas quijotescas.(...)"

Fonda: Establecimiento público, sencillo o modesto, donde se sirven comidas y se da hospedaje. Esta voz, mas moderna que las de mesón, albergue u hospedería, tiende a desaparecer ante la del hotel o, de tener menores pretensiones, la de pensión (..)"

6.  Diccionario de la Lengua Española. Real Academia Española. Editorial Espasa. 1992. página 982

7.  Diccionario de la Lengua Española. Real Academia Española. Editorial Espasa. 1992. página 1127

8.  Valencia Zea, Arturo. Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo II. Editorial Temis. 1987. página 115