Damos respuesta a su comunicación radicada en esta Entidad bajo el número de la referencia, mediante la cual consulta acerca de algunos aspectos concernientes a la garantía en la adquisición de bienes inmuebles. A este respecto, le informamos lo siguiente: 

1. Bienes inmuebles

1.1 Obligación de garantizar las condiciones de calidad e idoneidad

El Decreto 3466 de 1982  -Estatuto de Protección al Consumidor- establece que idoneidad de un bien o servicio es la aptitud que tiene para satisfacer las necesidades para las cuales ha sido producido, así como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar en orden a la normal y adecuada satisfacción de las necesidades para las cuales está destinado [1] . 

Igualmente, define la calidad de un bien o servicio como el conjunto total de propiedades, ingredientes o componentes que lo constituyen, determinan, distinguen  o individualizan [2] . 

Ahora bien, tratándose de bienes inmuebles, debe entenderse que las normas relativas a la calidad e idoneidad de los mismos están contenidas no sólo en las normas generales de protección al consumidor, sino también en las particulares que se refieren a esta clase de bienes y las condiciones mínimas de calidad e idoneidad que éstos deben cumplir, en orden a la satisfacción de las necesidades para las cuales son adquiridos por los consumidores.  Dichas normas particulares son las que se encuentran mencionadas en el artículo 201 del Código de Policía de Bogota, al cual se hará referencia mas adelante.

De conformidad con lo expuesto, al adquirirse el inmueble mediante un contrato de compraventa y configurarse una relación de consumo, si éste presenta deterioros en los elementos que lo componen, carecerá de las características necesarias para satisfacer las necesidades para las cuales fue adquirido, incumpliendo por ende las condiciones de calidad e idoneidad, pudiendo incurrir el constructor en eventuales sanciones por violación a las normas sobre protección al consumidor, con el consecuente derecho del adquirente del inmueble para exigir la efectividad de las garantías.

2. Facultades de la Superintendencia de Industria y Comercio

Al tenor de los artículos 42 y 43 literal f) en concordancia con el numeral 4 del artículo 2 del decreto 2153 de 1992, por regla general corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio, imponer las sanciones administrativas a que haya lugar por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de todos los bienes y servicios y velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor, dando trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten "cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad, con el fin de establecer las responsabilidades administrativas a que haya lugar u ordenar las medidas que resulten pertinentes."

De acuerdo con lo anterior, la competencia atribuida a esta Superintendencia en materia del régimen de protección al consumidor es de naturaleza residual, es decir que se radica en cabeza de la Entidad siempre y cuando no le haya sido atribuida a otra autoridad.

3. Facultades administrativas radicadas en cabeza de los entes municipales o distritales

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 201, del Código de Policía de Bogotá, "Compete al Subsecretario de Control de Vivienda, con el objeto de promover, prevenir, mantener, preservar o restaurar el derecho a la vivienda digna, al patrimonio y al orden público, de conformidad con lo dispuesto por la ley 66 de 1968, los decretos leyes 2610 de 1979 y 078 de 1987, la Ley 56 de 1985, en concordancia con las leyes 9 de 1989 y 388 y 400 de 1997, el Acuerdo Distrital 6 de 1990, el Decreto 619 de 2000 y las disposiciones que los modifiquen, complementen o adicionen, ejercer las funciones de inspección, vigilancia y control de las personas naturales y jurídicas dedicadas a la enajenación y arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda o a planes y programas de vivienda realizados por el sistema de auto construcción y de las actividades de enajenación de las soluciones de vivienda resultantes de los mismos."

"Deberá iniciar las actuaciones administrativas pertinentes, cuando haya comprobado la enajenación ilegal de inmuebles destinados a vivienda o fallas en la calidad de los mismos, que atenten contra la estabilidad de la obra e impartir ordenes y requerimientos como medidas preventivas e imponer las correspondientes sanciones."

De manera complementaria,  el artículo 2 numeral 7 del Decreto 078 de 1987, establece que corresponde al Distrito Especial de Bogotá y a los municipios "Ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades que se refieren la Ley 66 de 1968 y el decreto 2610 de 1979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales".

Así las cosas, la imposición de sanciones administrativas por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad en lo que concierne a defectos y las fallas de las estructuras del inmueble, corresponde a las alcaldías municipales. A contrario sensu, si el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad, no están referidas a fallas en la estructura del inmueble, podrá conocer esta Superintendencia de la correspondiente queja, en virtud de las normas establecidas en le Decreto 3466 de 1982, y en aplicación de la competencia residual conferida a esta Entidad por el Decreto 2153 de 1992.

4. Facultades jurisdiccionales

Finalmente, le manifestamos que el artículo 145 de la Ley 446 de 1998 otorgó a la Superintendencia de Industria y Comercio, en materia de protección al consumidor, facultades jurisdiccionales a prevención para ordenar la efectividad de las garantías los bienes y servicios. De conformidad con lo anterior, para efectos de exigir las garantías otorgadas sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, el afectado puede escoger entre dirigirse a los jueces competentes o a la Superintendencia de Industria y Comercio.

En los anteriores términos damos respuesta a su consulta con el alcance previsto en el artículo 25 del código contencioso administrativo.

Para obtener mayor información sobre el desarrollo de nuestras funciones y de las normas objeto de aplicación por parte de esta Entidad, puede consultar nuestra página de Internet www.sic.gov.co Adicionalmente, en la pestaña de normatividad encontrará todos los conceptos emitidos por esta Superintendencia y podrá servirse del índice temático de normas y conceptos.

Atentamente,

 

LUZ ANGELA GUERRERO DÍAZ
Jefe Asesora de la Oficina Jurídica 

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