Concepto 02081912 del 18 de Septiembre de 2002

010/

Bogotá D.C.

Asunto            Radicación    02081912
Trámite           113
Actuación       440
Folios             007

Estimada señora:

Damos respuesta a su petición contenida en la comunicación radicada en esta Entidad bajo el número de la referencia para informarle acerca de las normas vigentes que rigen la responsabilidad en la construcción de inmuebles y  la protección al consumidor en la venta de los mismos. Lo anterior en consideración a lo siguiente:

1. Bienes inmuebles

1.1 Obligación de garantizar las condiciones de calidad e idoneidad

El artículo 78 de la Constitución Política establece que, "la ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización

"Serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios."

La jurisprudencia constitucional al señalar el alcance de esta disposición ha señalado que,  la misma "hace responsables a los productores -además de los distribuidores- por el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios, pero esta responsabilidad se establece de acuerdo con la ley" y agrega que, las condiciones de calidad e idoneidad de los bienes, fundamentalmente se ocupan de determinar la aptitud o conformidad de los productos en relación con el uso específico para el cual se destinan, de tal manera que, la pretensión de una calidad mínima predicable de los bienes y servicios "es uno de los elementos esenciales del derecho del consumidor." ^[1]

Igualmente explica que, el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios, relativo a los bienes y servicios, no se limita a su dimensión cuantitativa y  temporal sino que, también comprende un mínimo de requerimientos de calidad e idoneidad aplicable a los elementos que componen la oferta. ^[2]

De conformidad con lo anterior explicación es claro que, la obligación de brindar una garantía mínima de calidad e idoneidad sobre los bienes y servicios ofrecidos a los consumidores tiene su fuente en la Constitución Política.

Ahora bien, la jurisprudencia ha puntualizado que, las relaciones de consumo son "aquellas que se establecen entre productores, distribuidores, expendedores y consumidores, en donde estos últimos se encuentran en una relación de asimetría en relación con los primeros y en pos de la satisfacción de sus necesidades humanas." ^[3]

Con base en lo anterior, es preciso aclarar entonces que, el régimen de protección al consumidor se aplica en tanto y en cuanto exista una relación de consumo de tal manera que, en el evento en que en la compraventa de un bien inmueble no se configure una relación de consumo en los términos ya explicados, para efectos de dirimir los conflictos presentados en virtud del contrato, debe acudirse a un método alternativo de solución de conflictos o a la justicia ordinaria.

Bajo este entendido es claro que, el presente concepto se refiere a las competencias que, con respecto a las relaciones de consumo están asignadas a diferentes  autoridades, tratándose de compraventas de bienes inmuebles, en las cuales media una relación de consumo.

Ahora bien, en desarrollo del citado artículo constitucional, el decreto 3466 de 1982 - Estatuto de protección del Consumidor - establece que, idoneidad de un bien o servicio es la aptitud que tiene para satisfacer la (s) necesidad (es) para las cuales ha sido producido, así como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar en orden a la normal y adecuada satisfacción de la (s) necesidad (es) para las cuales está destinado. ^[4] Igualmente, define la calidad de un bien o servicio como el conjunto total de propiedades, ingredientes o componentes que lo constituyen, determinan, distinguen o individualizan. ^[5]

En tratándose de bienes inmuebles, debe entenderse que las normas relativas a la calidad e idoneidad de los mismos están contenidas no sólo en las normas generales de protección al consumidor, sino también en las particulares que se refieren a esta clase de bienes y las condiciones mínimas de calidad e idoneidad que éstos deben cumplir en orden a satisfacer las necesidades para las cuales son adquiridos por los consumidores.

Una vez claro lo anterior, es pertinente indicar que el decreto 3466 de 1982, consagra el régimen de garantías, aplicable obviamente a los inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, respecto de los cuales se encuentra que, éstos estarían amparados por una garantía mínima legal presunta de calidad e idoneidad, la cual se deriva del artículo 23 inciso 2 y se entiende pactada en todos los contratos de compraventa y prestación de servicios, cuya fuente se encuentra en las condiciones ordinarias y habituales del mercado.

1.2 Obligación de suministrar información veraz y suficiente a los consumidores

De conformidad con el artículo 14 del decreto 3466 de 1982, "toda información que se dé al consumidor acerca de los componentes, propiedades de los bienes y servicios que se ofrezcan al público deberá ser veraz y suficiente. Están prohibidas por lo tanto, las marcas, las leyendas y la propaganda comercial que no corresponda a la realidad, así como las que induzcan o puedan inducir a error respecto de la naturaleza, el origen, el modo de fabricación, los componentes, los usos, el volumen, peso o medida, los precios, la forma de empleo, las características, las propiedades, la calidad, la idoneidad o la cantidad de los bienes o servicios ofrecidos". Igualmente, el numeral 2.1 del capítulo segundo del título II de la circular externa 10 de 2001 (circular única) expedida por esta Superintendencia, reafirma la anterior obligación.

Conforme a lo señalado, se concluye que, la información que los expendedores suministren a los consumidores, a través de cualquier medio, debe ser veraz y suficiente de manera que, en relación con las características del producto, su indicación debe corresponder a la realidad, es decir, a las características del producto que el consumidor efectivamente recibe.

2. Facultades de la Superintendencia de Industria y Comercio

De conformidad con el numeral 4 del artículo 2 del decreto 2153 de 1992, corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio, velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor y a dar trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten, "cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad, con el fin de establecer las responsabilidades administrativas a que haya lugar u ordenar las medidas que resulten pertinentes."

Es claro entonces para esta Superintendencia que,  nuestras competencias, en tratándose del régimen de protección al consumidor son de naturaleza residual, es decir que se radican en cabeza de la Entidad siempre y cuando no le hayan sido atribuidas a otra autoridad.

2.1 Facultades administrativas

2.1.1 Sanciones administrativas por incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad

Al tenor de los artículos 42 y 43, literal f) en concordancia con el numeral 4 del artículo 2 del decreto 2153 de 1992, por regla general corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio, imponer las sanciones administrativas a que haya lugar por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de todos los bienes y servicios, salvo que, como ya se dijo, dicha competencia le haya sido otorgada a otra autoridad.

Ahora bien, conforme a los artículo 1 y 2 especialmente los numerales 6, 7 y 9, en concordancia con la ley 66 de 1988 y el decreto 2610 de 1979, corresponde a la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C; a través de la Subsecretaría de Control de Vivienda y las alcaldías municipales en las demás regiones del país, velar porque los inmuebles adquiridos en virtud de relaciones de consumo cumplan con las condiciones de calidad e idoneidad mínimas que deben cumplir en orden a satisfacer las necesidades para las cuales fueron adquiridos, de tal manera que, en este caso por haberle sido asignada dicha competencia administrativa a otras autoridades, ésta no es ejercida por la Superintendencia de Industria y Comercio.

En tal sentido, corresponde a la Subsecretaría de Control de Vivienda y a  las alcaldías, imponer las sanciones administrativas a que haya lugar por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de inmuebles adquiridos a través de una relación de consumo.

2.1.2 Sanciones por falta de información veraz y suficiente

El artículo 32 del decreto 3466 de 1982 establece las sanciones administrativas por violación a las disposiciones del artículo 14, las cuales, según el literal f del artículo 43 y el numeral 4 del artículo 2 del decreto 2153 de 1992, son impuestas, previa observancia del trámite legalmente establecido, ^[6] por la Superintendencia de Industria y Comercio. Adicionalmente precisamos que, de conformidad con los artículos 44 y 43 literal f) del decreto 3466 de 1982, las Alcaldías Municipales en ciudades diferentes a Bogotá, tienen competencia para conocer dentro de su jurisdicción de las violaciones a las normas de protección al consumidor en materia de información al publico. De este modo es claro que,  tratándose de violación a las normas sobre veracidad y suficiencia de la información sobre bienes inmuebles, en tanto y en cuanto sobre éstos se establezcan relaciones de consumo, la competencia para velar por su observancia recae en la Superintendencia de Industria y Comercio y en municipios diferentes a Bogotá, también en las alcaldías, ya que dicha competencia no le ha sido atribuida a otra autoridad.

2.2 Facultades jurisdiccionales

El artículo 145 de la ley 446 de 1998 otorgó a la Superintendencia de Industria y Comercio, entre otras, en materia de protección al consumidor, facultades jurisdiccionales a prevención ^[7] para ordenar la efectividad de las garantías los bienes y servicios. De conformidad con lo anterior, para efectos de exigir las garantías otorgadas sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, el afectado puede escoger entre dirigirse a los jueces competentes o a la Superintendencia de Industria y Comercio.

3. Normas generales de responsabilidad civil y de saneamiento por vicios redhibitorios

Ahora bien, lo expuesto en los numerales anteriores resulta concordante y complementario con las normas generales de responsabilidad civil y de saneamiento por vicios redhibitorios consagradas en el código civil. Al tenor de lo dispuesto por las normas del derecho común, la obligación de saneamiento entendida como un elemento natural del contrato de compraventa, comprende la de responder por los vicios ocultos de la cosa. ^[8] En consecuencia, al existir un daño en la edificación, éste puede constituirse en un vicio redhibitorio que el vendedor del inmueble está obligado a sanear. ^[9]

En los anteriores términos damos respuesta a su consulta con el alcance previsto en el artículo 25 del código contencioso administrativo.

Para obtener mayor información sobre el desarrollo de nuestras funciones y de las normas objeto de aplicación por parte de esta Entidad, puede consultar nuestra página de internet www.sic.gov.co Adicionalmente, en la pestaña de normatividad encontrará todos los conceptos emitidos por esta Superintendencia y podrá servirse del índice temático de normas y conceptos.

Atentamente,

MARIANA CALDERÓN MEDINA

Jefe Asesora de la Oficina Jurídica