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010/ Bogotá, D.C.
| Asunto | Radicación | 01017143 |
| Trámite | 113 |
| Actuación | 440 |
| Folios | 005 |
Estimada señora: Damos respuesta
a su consulta radicada bajo el número de la referencia para manifestarle que dada
su naturaleza, a los centros comerciales se les aplica el régimen de propiedad
horizontal. Igualmente le informamos que a través de un reglamento de propiedad
horizontal podría impedirse el desarrollo de actividades lícitas de comercio,
siempre y cuando dicha restricción estuviera encaminada a conservar la armonía
y las características y fines propios del bien que conforma la propiedad horizontal.
En este orden de ideas, cualquier otro tipo de restricción a la libre iniciativa
privada de los propietarios de los bienes individuales que conforman la propiedad
horizontal impuesta a través del reglamento, constituiría una violación a las
normas sobre promoción de la competencia y prácticas comerciales restrictivas,
teniendo en cuenta que a través de una estipulación de esta clase se podría estar
impidiendo el libre acceso al mercado. Lo anterior se basa en las siguientes consideraciones: 1.Régimen
de propiedad horizontal – aplicación a centros comerciales De conformidad
con la legislación vigente en materia de propiedad horizontal,[1]
sus elementos constitutivos son los siguientes: ?Propiedad
particular sobre el departamento o local. “En todo régimen de propiedad horizontal
se distinguen dos clases de derechos: los de propiedad particular sobre el respectivo
departamento o local...En cuanto a la propiedad sobre el departamento o local,
de aprovechamiento particular y que sirve exclusivamente al propietario, así como
los anejos aunque se hallen situados fuera de aquel espacio, pero dentro del edificio...Para
que los anejos tengan el carácter de partes privativas del respectivo departamento
o local, se estima que debe haberse indicado y señalado así en el título constitutivo.”[2] ?La
comunidad sobre los elementos comunes: “Los elementos comunes que pueden
ser gozados por todos los propietarios de inmuebles horizontales son los necesarios
para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permiten a
todos y cada uno de los propietarios el uso y goce”[3]
de su propiedad individual. En este orden
de ideas, concluimos que la propiedad que se ostenta sobre un local comercial
ubicado dentro de un centro comercial goza de las características anotadas y por
lo tanto, le es aplicable el régimen vigente en materia de propiedad horizontal. 2. Derecho a
la libre competencia económica – acuerdos restrictivos La
Constitución Política de Colombia en su artículo 333 establece como principios
orientadores del Estado Social de Derecho colombiano la libertad de empresa y
la libertad de competencia.[4]
En virtud de este principio, todas las personas tienen el derecho de concurrir
al mercado dentro de un marco de competencia en el cual cada uno de los participantes
lucha por atraer el mayor número de consumidores posible y en el evento de lograrlo,
sus competidores ven disminuida la demanda de las prestaciones mercantiles que
ofrecen. En desarrollo de lo anterior, si en la lucha por atraer a los consumidores
se utilizaron medios leales, quienes resultan vencidos en virtud del libre juego
de la oferta y la demanda tienen la obligación de soportar dicho efecto. A contrario
sensu, cuando dentro de esa lucha los competidores se valen de medios desleales
que distorsionan el mercado, su conducta se hace reprimible.[5] De
conformidad con lo anterior, toda persona tiene el derecho a concurrir al mercado
y a ofrecer bienes y servicios dentro de él, pero dicho derecho le supone la responsabilidad
de luchar por atraer la clientela utilizando para ello medios leales y que no
distorsionen el libre desarrollo del mercado. En concordancia
con lo anterior, el artículo 1 de la ley 155 de 1959, modificado por el artículo
1 del decreto 3307 de 1963 prohibe de manera general los acuerdos, convenios,
prácticas, procedimientos o sistemas tendientes a limitar la libre competencia:
“Quedan prohibidos los acuerdos o convenios que directa o indirectamente
tengan por objeto limitar la producción, abastecimiento, distribución o
consumo de materias primas, productos, mercancías o servicios nacionales o extranjeros
y, en general, toda clase de sistemas tendientes a limitar la libre competencia
y a mantener o determinar precios inequitativos.” De conformidad
con esta norma, serán anticompetitivos los acuerdos o convenios que impidan a
los actores del mercado concurrir libremente al mismo.[6]
2.Reglamentos
de propiedad horizontal – alcance de sus estipulaciones en relación con el
derecho constitucional a la libre competencia Tal y como lo ha clarificado la Corte Constitucional,
“el régimen de propiedad horizontal es una forma de propiedad que presentan
algunos bienes inmuebles, que lleva implícito una serie de obligaciones y restricciones
al ejercicio de los derechos derivados de la misma.”[7] Igualmente ha puntualizado
la Corte en relación con el ejercicio del derecho de propiedad sobre los bienes
de dominio particular que conforman la propiedad horizontal, que “estos pueden
ser utilizados con cierta libertad y autonomía por parte de sus propietarios,
pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad o a falta de éste
en consonancia con los propósitos para los cuales se encuentra destinado el edificio,
dada su naturaleza.”[8]
Agrega la Corte que “el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones
al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto
de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma.
Igualmente,podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al
inmueble, mas allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para
los usos del suelo del sector del cual se trate. “El conjunto de derechos, deberes y
limitaciones mencionados se concretan en un reglamento de copropiedad exigido
por la ley, adoptado por la unanimidad de los propietarios, el cual debe elevarse
a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada
uno de los inmuebles sometidos a él. “En este sentido, el citado reglamento
constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de
igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre
los derechos disponibles, como a bien tengan. Sin embargo, las características
propias del mismo y la circunstancia de que en él se pueden comprometer derechos
constitucionales fundamentales obliga a señalar que las mencionadas estipulaciones
tienen que sujetarse a unas reglas mínimas de proporcionalidad, razonabilidad
y objetividad, ajustadas a los mandatos constitucionales a fin de garantizar la
convivencia pacífica entre copropietarios y vecinos, ante el goce legítimo de
los derechos que en la comunidad se ejercitan, para así armonizarlos de manera
que el ejercicio de los derechos de unos se limite por el ejercicio de los demás.
Por lo tanto, el contenido del reglamento de copropiedad no podrá ir más allá
de la regulación de los derechos que exige el mantenimiento de la comunidad, de
aquello que resulte necesario para su existencia, seguridad y conservación, y
con las limitaciones mencionadas; así las cosas, no podrán ser oponibles, por
virtud del mismo, cláusulas relativas a derechos que no trascienden el ámbito
de lo privado y que por tanto forman parte del núcleo esencial de derechos como
la intimidad o la autonomía privada, sobre los cuales se admiten excepciones cuando
entran en conflicto con los derechos de los demás o el orden jurídico. A contrario
sensu, los derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden ser objeto de regulación
más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y valores del
ordenamiento constitucional.”[9]
(Subrayado fuera de texto). De lo hasta aquí expuesto se concluye que
a través de los reglamentos de propiedad horizontal se pueden imponer limitaciones
al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre los bienes individuales que la
conforman pero que dichas limitaciones deben estar encaminadas a conservar la
armonía de la comunidad y las características del bien en conjunto que conforma
la propiedad horizontal, pero que a su vez, dichas restricciones deben atender
a criterios de razonabilidad y objetividad y no pueden contravenir la Constitución
y demás normas superiores. En este orden de ideas, concluimos que a
través de un reglamento de propiedad horizontal podría impedirse el desarrollo
de actividades lícitas de comercio siempre y cuando dicha restricción estuviera
encaminada a conservar la armonía y las características y fines propios del bien
que conforma la propiedad horizontal. De lo anterior se colige que cualquier otro
tipo de restricción a la libre iniciativa privada de los propietarios de los locales
comerciales, impuesta a través del reglamento, constituiría una violación a las
normas sobre promoción de la competencia y prácticas comerciales restrictivas,
teniendo en cuenta que a través de una estipulación de esta clase se estaría impidiendo
el libre acceso al mercado de los propietarios de los locales comerciales. En conclusión, podría constituir una práctica
comercial restrictiva impedir al propietario de un local comercial ubicado dentro
de un centro comercial en el cual ya existe un local de comidas, abrir un establecimiento
de comercio con el fin de explotar la misma actividad comercial. Para la anterior
conclusión, téngase en cuenta que precisamente el hecho de existir ya un local
destinado a la venta de comidas, evidencia que el hecho de desarrollar dicho tipo
de actividades en el centro comercial no contraría las características del centro
comercial y la destinación del mismo. En concordancia con lo anterior, consideramos
que es factible que a través del reglamento de propiedad horizontal se establezcan
áreas dentro del centro comercial destinadas al desarrollo de determinadas actividades
y por lo tanto, dentro de las cuales no es posible desarrollar otras diferentes. En los anteriores términos y con el alcance
previsto en el artículo 25 del código contencioso administrativo damos respuesta
a su consulta. Atentamente, CARMEN LIGIA VALDERRAMA ROJAS Jefe Oficina Asesora Jurídica
[4]
Constitución Política de Colombia. Artículo 333. “ La actividad económica
y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común. Para
su ejercicio nadie podrá exigir permisos previos ni requisitos, sin autorización
de la ley. “La
libre competencia económica es un derecho de todos que supone responsabilidades. “La
empresa, como base del desarrollo, tiene una función social que implica obligaciones.
El Estado fortalecerá las organizaciones solidarias y estimulará el desarrollo
empresarial. “El
Estado por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se restrinja la libertad
económica y evitará o controlará cualquier abuso que personas o empresas hagan
de su posición dominante en el mercado nacional. | 
