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Bogotá

 

Estimado señor:

Damos respuesta a su comunicación radicada bajo el número de la referencia para informarle que respecto al tema de avaluadores, encontrará en las normas que se comentan a continuación de manera sucinta, los aspectos relevantes de la actividad.

1. Avaluadores

1.1. Funciones relativas a la ley 546 de 1999

En la ley   546 de 1999 se dispone que los avaluadores que realicen las operaciones activas y pasivas en el sistema especializado para la financiación de vivienda, deben pertenecer a una lista reglamentada por la Superintendencia de Industria y Comercio con sujeción a requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad. Así mismo, se establece que la remuneración que percibirán por dicha actividad se calculará con base en el número de metros cuadrados de los bienes inmuebles, aplicando tarifa descendente y con un monto máximo.[1]

1.2. Funciones relativas a la ley 550 de 1999

Respecto de las personas que realicen los avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones que se requieran para la negociación, celebración o ejecución de los acuerdos de reestructuración de que trata la ley 550 de 1999 o para probar las pretensiones de acciones judiciales previstas en la misma, se establece que ellas deberán pertenecer a la misma lista ya mencionada en el aparte 1.1 de este concepto, cuya reglamentación, tanto para su integración como para la actualización, corresponde a esta Superintendencia, de conformidad con el artículo 61 de la ley 550 de 1999.

1.3. Incompatibilidades

Conforme a lo dispuesto en el artículo 86[2] de la ley 510 de 1999 y el decreto reglamentario 422 de 2000, una persona no puede ejercer la función de avaluador cuando exista un interés directo o indirecto en el resultado del mismo. El decreto 422 de 2000 dispone que no podrán ser avaluadores aquellas personas que tengan algún interés directo o indirecto en el resultado del avalúo así como aquellas que tengan cualquier vínculo con las partes afectadas.

2. Avalúos - Generalidades

El decreto 422 de 2000, establece los criterios[3] a los que debe sujetarse la actividad valuatoria, siendo éstos los de objetividad, certeza de fuentes, transparencia, integridad y suficiencia, independencia y profesionalidad, disponiendo también los elementos mínimos que deberán contener los avalúos,[4] los requisitos[5] para ser inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores[6] que se conformará con las listas que para ello llevará esta Superintendencia, y algunos otros aspectos relativos a la actividad en sí y a las entidades con ella relacionadas, así como las funciones que para tal fin les han sido atribuidas a dichas entidades. En desarrollo del artículo 62 de la ley 550 de 1999, el decreto 422 establece el procedimiento para la selección de los avaluadores.[7]

3. Registro Nacional de Avaluadores - Requisitos para la inscripción

Las especialidades del Registro Nacional de Avaluadores, en las cuales podrán inscribirse las personas interesadas se encuentra en el artículo 5 de la resolución 22639 de 2000 emitida por esta Superintendencia, así como los requisitos que deberán cumplir tanto las personas naturales como jurídicas para su inscripción en dicho Registro. Los requisitos de las personas naturales son:

1. Carta que suscribe el avaluador señalando su especialidad.

2. Copia de su documento de identidad.

3. Presentación y aprobación del examen previsto para cada especialización en que se solicita la inscripción.

4. Copia del título universitario y demás títulos obtenidos. Este requisito puede suplirse con la acreditación de experiencia por un término de 10 años.

5. Acreditación de por lo menos tres años de experiencia en la actividad.

La experiencia, al tenor del  Artículo 7. num. 5  de la misma resolución se acreditará de la siguiente manera:

“a. Si la actividad se realizó como independiente, para cada año calendario acreditado debe allegarse certificaciones de haber realizado por lo menos cinco (5) avalúos durante el mismo. La certificación debe precisar el tipo de bien avaluado, la fecha en que se realizó el avalúo y estar suscrita por la persona para la que se realizó el avalúo. Excepto los realizados en el exterior, de acuerdo con el régimen aplicable, a partir del 30 de septiembre de 2000 no serán válidos los avalúos certificado (sic) que se hayan realizado sin contar con la inscripción en el Registro Nacional de Avaluadores.

b. Si la actividad la realizó como empleado de una firma avaluadora o de un avaluador, deberá allegar un certificado expedido por el empleador en el cual señale el tiempo laborado y se precise al menos cinco avalúos, que haya realizado o en los que haya colaborado, por cada año laborado. Si el avaluador es propietario y empleado de la sociedad avaluadora la experiencia se acreditará de acuerdo con lo señalado en el literal precedente. Las certificaciones de empleadores que correspondan a avalúos realizados con posterioridad al 1 de marzo de 2000, sólo serán válidas si son expedidas por avaluadores que estuvieren inscritos en las listas del Registro Nacional de Avaluadores a la fecha en la cual se realizó el avalúo o por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi u otras autoridades catastrales.” 

Las personas jurídicas por su parte deberán cumplir con los siguientes requisitos:

1. Carta suscrita por el representante legal en que se solicite la inscripción, señalando las especialidades en que se pretende el registro.

2.  Certificado de existencia y representación legal o copia del acto mediante el cual se le reconoció personería jurídica, en la que conste que el objeto social comprende la realización de avalúos.

3.  Copia del documento de identificación del representante legal.

4.  Contar mínimo con un avaluador inscrito por cada especialidad en la que se pretenda inscribir.

La inscripción en el registro debe ser renovada quinquenalmente, en los términos del artículo 11 de la resolución 22639 de 2000 de la Superintendencia de Industria y Comercio. 

Para obtener mayor información sobre el desarrollo de nuestras funciones puede dirigirse a nuestra página de Internet www.sic.gov.co 

En los anteriores términos damos respuesta a su consulta con el alcance previsto en el artículo 25 del código contencioso administrativo.

Atentamente,

CARMEN LIGIA VALDERRAMA ROJAS
Jefe Oficina Asesora Jurídica

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[1]Ley 546 de 1999. Artículo 50. Avalúos y avaluadores. Sin perjuicio de la competencia que en materia de avalúos corresponde al Instituto Agustín Codazzi y a los catastros municipales y departamentales y distritales autorizados por la ley, los avalúos que se requieran para las operaciones activas y pasivas de que trata la presente ley, serán realizados por personas pertenecientes a una lista cuya integración y actualización corresponderá reglamentar a la Superintendencia de Industria y Comercio, con sujeción a los requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad, en los términos que determine el Gobierno Nacional.

La remuneración de la labor de los avaluadores se hará con base en el número de metros cuadrados de los bienes inmuebles, aplicando una tarifa descendente en proporción a la extensión, y con un monto máximo establecido en el respectivo reglamento del Gobierno Nacional.

[2]... “los avalúos comerciales que sirvan de sustento, tanto para el otorgamiento del crédito como para el perfeccionamiento de las daciones en pago, deberán ser realizadas por personas por personas que no tengan vinculación directa o indirecta con el respectivo establecimiento de crédito, o parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad y único civil con los directores y administradores del mismo. Además se tratará de personas que gocen de comprobada idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e independencia.”

[3]    Decreto 422 de 2000. Artículo 1°.- Criterios a los que deben sujetarse los avalúos. (...)

1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas fuentes sean verificables y comprobables.

2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida profesionalidad y , en todo caso se revelarán.

3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que permita a un tercero concluir el  valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.

5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de intereses.

6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de Avaluadores.

[4]  Artículo 2o. Contenido mínimo del informe de avalúo. En desarrollo de los criterios consagrados en el artículo 1o. del presente decreto, los avalúos deberán incluir al menos los siguientes elementos:

1. Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido.

2. Explicación de la metodología utilizada.

3. Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

4. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

5. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos.

6. El valor resultante del avalúo.

7. La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.

8. La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.

9. Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

10. Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.

11. Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

Parágrafo. Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999, solamente serán válidos los avalúos que cumplan los requisitos previstos en el presente decreto.

[5]  Artículo 3o. Calidades de los avaluadores. Para ser inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores, se deberá acreditar para cada especialidad:

1. Título profesional.

2. Experiencia mínima de tres (3) años en la actividad avaluadora.

3. Conocimiento de las técnicas propias de las especialidades en las que realiza avalúos.

Parágrafo. Se entenderá que cumplen con el requisito señalado en el numeral 1 de este artículo, quienes a la fecha de entrar en vigencia este decreto cuenten con una experiencia acreditable, de al menos diez (10) años en la actividad avaluadora.

[6]Conforme al artículo 60 de la ley 550 de 1999, la vigilancia del Registro Nacional de Avaluadores será ejercida por la Superintendencia de Industria y Comercio.

[7]Decreto 422 de 2000. Artículo 8.